最後更新：22/01/25 @ 4:27 下午

更新：金管局宣佈由2024年8月8日起，有3項情況可以考慮批准合資格業主將自住的物業出租。

自2024年10月16日起，出租單位按揭現時最高可借7成，如果本身的自住單位擬改作出租，業主須否通知銀行？有何事項須格外留意？本文提供全面攻略，一一拆解常見疑難。

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出租物業放寬至最多借7成物業自住轉出租程序物業敍做高成數按揭，出租前須先甩按保最新按保規定，高成數按揭有條件出租違規出租情況另有按揭在身，自住轉出租毋須扣減一成按揭？物業自住轉出租後，承按銀行會否加息？新購物業擬用作出租，應報自住或出租？樓花即將收樓，可否申報出租？

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出租物業放寬至最多借7成

政府於2024年10月16日再放寬非自住按揭成數，申請按揭時報稱物業用作出租，最多可借7成，業主亦可申報物業的租金收入，在計算「供款與入息比率」時增加入息，惟租金需要打釐印及8折計算，至於未租出的物業，業主亦可申報「擬租金收入」，惟銀行一般以6-7折計算。

物業自住轉出租程序

先了解物業餘下的按揭比例

將按揭成數降至7成或以下

獲得承按銀行同意

了解承按銀行是否會加息

物業敍做高成數按揭，出租前須先甩按保

最新放寬按揭措施下，銀行按揭部份最高借7成，如果想出租，按揭成數亦為7成。如物業敍做高成數按揭（7成以上），按保公司契約已寫明，單位必須用作自住。若用作出租用途，便要先甩走按揭保險。按保或銀行會定期寄信給借款人，調查單位是不是仍是自住。若「偷雞出租」不如實聲明，有機會有法律責任。

如擬甩走按揭保險，可到銀行分行辦理，把按揭成數降到7成或以下，才合資格出租。若物業已大幅升值，按揭餘額降低至樓價7成或以下，銀行可直接幫借款人甩按保，否則甩按保需要補回差價。

如買樓時間少於3年，甩按保可取回15％保費。留意，因為甩按保須重回律師樓做手續，可考慮順道轉按，以賺取現金回贈。

最新按保規定，高成數按揭有條件出租

香港按證保險有限公司（按證保險公司）宣布由2024年8月8日起，在按揭保險計劃（按保計劃）下設新安排，業主如有以下情況，便可經銀行申請豁免按保計劃下的業主自住要求，將物業出租：

（一） 業主家庭將有新生嬰兒或領養兒童，導致住屋要求改變；

（二） 業主失業，因而需要更具彈性的住屋或財務安排；或

（三） 業主有其他特別需要出租物業，而本身在相關物業已自住最少12個月。

業主必須提交已簽署的聲明書，並提供相關的證明文件或說明其申請豁免自住的原因。而且業主除按保計劃下的物業以外，不可擁有其他香港住宅物業。至於申請獲得批准的業主，需承諾在豁免生效期間以香港為主要居住地，而且業主及其同為債務人的配偶或同居伴侶（如有的話）不會在香港購入其他住宅物業。

相當按保出租的詳細要求和不同情景，可參考下文：

放寬按保有條件出租自住物業 8大Q&A

違規出租情況

客人問：「出租需要打厘印，銀行會否因而得知物業用作出租？」。事實上，稅局無權把納稅人資料交予銀行，因屬洩露私隱。不過，若因出租申請供樓利息扣稅，稅局將有機會向銀行查詢，以釐清物業是不是合規出租。

租客又可否向銀行投訴業主違規出租？據筆者認知，由於涉及物業業主的私人資料（包括是不是7按，或當日是報出租或報自住），故銀行不能受理相關投訴。不過近年就有指ICAC在接到舉報後揭發違規出租的情況，可見違規出租是有法律風險的。

另有按揭在身，自住轉出租毋須扣減一成按揭？

若物業用途由自住轉為出租，按揭成數須降至7成。有讀者問：「若有其他按揭在身，成數須否再多減一成？」根據2024年10月16日公佈的新安排，轉出租亦毋扣減按揭成數，但需要重做按揭。

物業自住轉出租後，承按銀行會否加息？

各大銀行的做法都各有不同，根據以往代客人查詢的紀錄，部份銀行會選擇加息，下表列出部份銀行對加息的取態，如果客人想如何將物業轉出租的同時避開加息，可以考慮選擇轉按，同時賺取現金回贈。

把物業用途於自住轉為出租前，亦要通知銀行，銀行會發出出租同意書時，並有機會收取手續費，部份銀行收取1,000至2,000元，詳情亦可參考下表。另外，銀行或要在田土廳做rental assignment，以致產生額外律師費，而且將來把物業轉回自住，可能需要提供退租書。

銀行是否加息費用

中銀銀行會視乎個案考慮加息幅度$2,000

恒生不變$1,500

花旗不變$1,000

工銀（亞洲）銀行會視乎個案考慮加息幅度$1,000

東亞銀行會視乎個案考慮加息幅度視乎個案而定

華僑銀行不變視乎個案而定

要注意的是，銀行對於這類自住轉出租物業的按揭，大多會按情況作個別處理，所以上表的息口加幅和收費未必一定適用於每一宗個案，業主宜直接與星之谷團隊查詢。

新購物業擬用作出租，應報自住或出租？

假設剛購入物業，若連約買一定是報出租；如交吉買，則可選擇報自住或出租。

若報自住，不申請按保，新放寬按揭成數下最多借7成，暫停壓力測試後，供款與入息比率要求上限為50%（如無其他按揭）。2024年10月16日公佈的新安排後，若報出租，按揭成數同樣為7成，供款與入息比率要求上限亦一樣是50%，但個別銀行可將預計租金收入計在入息內，有助通過供款與入息比率要求。

樓花即將收樓，可否申報出租？

一般而言，樓花物業需要在收樓後，才能申報擬出租的，但有個別銀行例外，可容許即將收樓的業主申報擬租金收入，加強貸款能力。

延伸閱讀：

出租按揭財技FAQ

【出租按揭】連約買樓，銀行會否驗樓？

單位自住變出租程序 未有租客都可用擬租金收入

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