很多朋友买商铺，都略懂一二，而且判断的非常的专业，但是心里就是没谱，还得要找人问一问；

为什么要找人问一问呢？

求证一下，给自己下一个决心，那么就把自己内心空牢牢的感觉，填实了；

有时候，我们就是这样一个角色，为别人下决心，填实心理的一个作用，你一说对方立马明白了；

这是做了真正攻略的人，买起房来，也是手到擒来；

投资商业，有几类人，特点非常的明显；

一类是非常自信的，有信息来源，心理有谱的那一种，知道规划，知道地段发展趋势；

这类人有可能，是业内人士；

二类是跟着品牌走的，那是因为之前跟着某些品牌，赚过钱的人，一般商人居多；

三类是走精品路线的人，就是说，不符合自己的那一套标准，就不买的人，这类人眼光犀利，选择最独特；

那么，第三类人，都会考虑哪些因素呢？

一是地段如何，这个就不用多讲了，为什么呢？

很久很久以来，就是这么一个思路，这是之前投资商铺的最大秘诀；

但是地段好的商铺，购买价格极高，但是租金和收益率不一定高，这就要看下面的说法，综合去思考；

二是收益率，决定了商铺价值；

一个商铺的租金收益，低于6%的年收益率，是不能考虑的，放在银行买理财产品，也有5%的收益，何苦呢？

一般会在7-8%的收益率，能达到10%就是好的商铺，10年回本，那不得了；

这里要说的，好的地段，不一定收益率高，稍微差一点的地段，各方面情况好的商铺，收益率不一定底；

三是运营方，运营能力；

这是新商业时代的一个标配，现在很多大的开发商，都在搞产业地产；

产业地产，是玩的一盘大棋，里面涉及的层面非常的高，涉及到规划，运营，甚至资本游戏，人性的思考等等；

总之，运营是一个项目，目前不可或缺的一块，然而目前来看，这也是开发商最缺的一块短板；

四是车位规划，也是地段的延伸；

车位不够，什么都别谈，电车，自行车已经是过去时代，地段再好，没地停车，久了就没人去了；

这个就不多说了，是一个极其重要的因素；

五是临街状况，也可以作为一个有意义的参考；

特别是一些社区商铺，临街的一定会有更多的价值思考，这也是随机购买力的一种思考；

六是便利性，这个不多说了；

有的商业，就隔一座火车道的桥，一个是火热朝天，一个是门庭罗雀；

再好的商场，要经过两条以上地下通道，不方便性，已经决定了它的命运和未来；

七是地势高低，很有说法；

一个商业，需要走到地下，凹下去的感觉，给人感觉不好，台阶就像政府大楼一样很多，也很难招客；

好的商业，都是与路面平等，或略高，有大平台存在，给人感觉整洁，而大方，有消费欲望；

八是楼层净高，别小看这个；

商铺和住宅一个高度，会给人压抑感，一般的商铺，都会是3.2到5米之间，大型商业会更高一些；

住酒店的时候，在走廊就有一种压头的感觉，就是因为层高或装修设计过低的问题；

做酒店可以，最商场就有点说不过去了，大型商场商家是不会租一个净高3米以下的项目，做生意的；

九是开间大小；

开间柱距大小与招商有很大的关系，为什么呢？

柱距4.8米是做不了大型超市的，这个一定要知道这个，是个什么意；

还有就是，那些把商场划成一个一个的小格子，谋取价格和价值上的利差的项目，把开间做小，绝不值得投资；

十是朝向问题，这个也要注意一些；

朝正西，或正西南的商铺，阳光照射严重，夏天热，浪费空调不说，会格外的造成商品褪色，大忌；

阿永哥点评：

一是商圈是一个值得思考的课题，作为商铺投资，是要思考的，这也是一个商业氛围；

二是买商铺的时候，要学会比价，比价的目的，在于计算收益率，不能只看一个方面，学会算账；

三是商业项目，或者商铺的驻留性，道路宽窄，没有停车位等等；

四是业态分析，消费习惯的，专业市场，个性化服务，带动消费设计，体验项目设计等等；

五是购买力如何，这里特指社区商铺，或者大城市的商业综合体，所在区域的购买力；

在一个全是棚户区的区域，盖一个友谊百货，那就砸了牌子了，不是买不起，而是意识上不去；

或者在老年公寓，或者养老地产旁边，开花店，意义就不好了；

买房卖房，怎么增值，怎么识破买卖花招？

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